포항 힐스테이트 더샵 상생공원 입지분석 미분양 안전마진은?

안녕하세요이지펀입니다.​최근에 포항힐스테이트더샵상생공원 서울 강남구 도곡동에 403대 1로 청약마감한래미안 레벤투스에 대해 분석하면서​현재 서울 및 주요 수도권 지역과지방은 분위기가 천지차이라고설명드렸었는데요​안녕하세요 이지펀입니다. 최근 부동산 시장은 확연하게 양극화 된 모습을 많이 보여주고 있습니다. 서울과...​뉴스에서도 보시다시피수도권은 청약시장이 불티 나지만 지방은 미분양이 적체 되는 등 온도차가 극심하다고 하는데출처 : 네이버뉴스​이번에는 서울과 분위기가 얼마나 다른지지방도시 중 중소도시를 대표하는포항에 그나마 가장 최근 분양한 포항 힐스테이트 더샵 포항힐스테이트더샵상생공원 상생공원에 대해입지분석과 안전마진, 그리고 미분양여부까지 총정리하여 분석해 보도록하겠습니다.​포항 힐스테이트 더샵 사업개요먼저, 사업개요에 대해 설명드리겠습니다.​- 위치 : 포항시 남구 대잠동 산81-4​- 총 공급세대 : 2,667세대(그 중 1단지 999, 2단지 1,668)* 해당 분양권은 2단지이며, 1단지는아직 분양안함​​​- 규모 : 2단지 12개동(최고 35층)​- 주차 : 세대당 1.5세대​- 시공사 : 현대엔지니어링, 포스코이앤씨​​- 입주시기 : 2027년 9월 예정 * 단, 1단지는 아직 포항힐스테이트더샵상생공원 미정 ​- 기타내용 : 조중식 서비스 도입 예정 ​​​입지분석출처 : 힐스테이트 홈페이지​보통 지방은 학군, 상권이 중요시 되는데그 이유는 일자리가 보통 차로 30~40분만에 출퇴근이 가능하기 때문인데요​상세 입지분석을 학군, 교통, 상권 증주요인프라 순으로 해보면,​​[학군]대이초가 도보로 20분 거리에 있어저학년이 통학하기에는 조금 거리가 있는 편입니다.​직접 분양사무소 문의해 본 결과, 현재는 몇 개의 신호등을 건너야 하지만 통합육교 건설로신호등 없이 한번에 통학할 포항힐스테이트더샵상생공원 수 있다고 하여이 점은 장점으로 볼 수 있을 듯 합니다.​이동중학교와 포항 최대 학원가도도보로 20분 내 위치하고 있어교육 측면에서 준수한 편입니다.​​[교통]포항에는 대기업인 포스코 및 관련계열사들이 위치하고 있는데차량으로 20분 내 출퇴근이 가능하며IC까지도 가까워 외부도시로 나갈때도유리한 편입니다.​​[상권 등 인프라]포항에 이마트 2개, 홈플러스 2개 등큰 마트가 많지는 않지만해당 분양권 근처에는 이마트와 홈플러스2개가 차로 10분내 인접해 있고바로 옆 포항성모병원 및 에스병원이위치해 포항힐스테이트더샵상생공원 있어 다양한 인프라를 갖추고 있습니다.​다만, 주요 상권에서 조금 벗어난 곳에위치하여 상가이용에 불편할 수 있는 건아쉬움으로 남습니다.​​​미분양현재 포항 힐스테이트 더샵 상생공원은미분양 수를 미공개 처리하여정확한 숫자를 알 수는 없지만대략적으로 알 수 있는 방법은 있습니다.​출처 : 아실포항의 미분양 수를 보면, 최고 6천세대를 찍고24.2월에 3,400세대까지 내려왔었으나3월에 갑자기 약 350세대가 더해진 것을확인할 수 있습니다.​그 이유는 바로 힐스테이트 더샵 상생공원이'24.2월 말까지 정당계약을 포항힐스테이트더샵상생공원 마치고3월에 미분양이 나온 것인데요​​물론 기존 미분양 아파트 수의 변동도포함되어 있겠지만총 2단지 1,668세대 중 약 350세대가미분양인 것으로 예상할 때 약 80% 수준으로 계약한 것으로 보아미분양 무덤인 지방에서 준수한 성적을낸 것을 알 수 있습니다.​​​분양가 및 안전마진포항 힐스테이트 더샵 상생공원의중층기준 분양가는​- 84타입 : 5.5억원- 127타입 : 8억원- 139P타입 : 14.8억원- 178P타입 : 19.8억원 이며​중도금무이자 및 발코니 확장비가포함되어 있는 금액입니다.​84타입 포항힐스테이트더샵상생공원 기준 예상 안전마진을 분석해보면​준공시점과 세대수가 거의 비슷하나이미 분양완료된 포항자이애서턴의분양가가 84타입 기준 5억원으로상생공원이5천만원 더 비싸게 분양하였고​포항 대장아파트로 자주 언급 된포항자이(18년도)와도 비교시,​현재 실거래가 및 시세가 약 4.5억원이며,여기서 10년 평균 물가상승 2.5% * 년식차이 9년을 반영한 금액이 5.5억원감안할 시 ​포항힐스테이트 더샵 상생공원의 분양가와 비슷해그렇게 저평가 및 안전마진이 있다고보기는 힘들 것으로 판단됩니다.* 개인적인 견해이며, 참고사항으로봐주시기 바랍니다.​​오늘은 지방도시를 대표하는 포항에분양한 포항 포항힐스테이트더샵상생공원 힐스테이트 더샵 상생공원에대해 입지분석과 미분양, 안전마진까지분석해보는 시간을 가져보았습니다.​​위의 내용을 개인적인 견해와 함께요약해 보면,​- 초등학교와 상권이 조금 거리가 있으나우수한 교통 및 인프라를 보유한 점​- 미분양 무덤인 지방에서준수한 정당계약 결과를 낸 점​- 분양가가 예상보다 높아안전마진을 기대하기는 힘들것으로예상되는 점을 감안할 때​포항의 전체 미분양 수가 급격히 줄어상생공원을 완판시키기 전까지는가격 상승을 기대하기가 어려울 것으로판단됩니다.​다음 포스팅에서는 광역시 중 한 도시를지정하여 분양권 분석을 포항힐스테이트더샵상생공원 해보도록하겠습니다. ​읽어주셔서 감사합니다.좋은하루 되세요